역전세 뜻, 역전세난과 전세사기 대처방안

부동산 가격이 꾸준히 하락세를 띄면서 역전세난이 왔다는 뉴스 기사를 한 번쯤은 들어본 적 있으실 겁니다. 정확히 역전세란 어떤 의미이며 앞으로 부동산 투자 혹은 계약 시 어떤 부분을 주의해야 하는지 살펴보겠습니다.

 

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역전세란?

역전세-전세사기-대처방안

간단히 말하자면 전세 가격이 집 가격보다 높아진 상황을 일컫습니다.

 

지난 2~5년 동안 부동산 갭투자가 엄청나게 유행을 했고, 부동산 호황기였죠.

 

하지만, 최근 몇 년 사이에 부동산 가격이 급락하면서 그간 올랐던 부동산 가격들이 빠지게 되어 전세가 집 매매가 보다 높아진 상황이 발생하게 된 것입니다.

이 상황이 왜 문제가 될까요? 이는 곧바로 역전세난으로 직결되기 때문입니다.

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역전세난 뜻

이렇게 역전세가 발생하게 되면 기존 세입자들이 전세 계약 만기가 도래하여 이사를 갈 때, 들어올 임차인을 구하지 못해 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 됩니다. 

예를 들어 2년 전 임차인이 전세 보증금 5억을 내고 전세로 들어왔는데, 2년 후 집을 나갈 때는 전세 보증금 시세가 3억으로 떨어졌다고 가정해 봅시다. 

 

임차인은 이사를 가야 하므로 보증금 5억을 돌려달라고 하지만, 임대인 입장에서는 5억 원은커녕 3억 원으로 시세가 떨어졌는데도 들어올 세입자를 구하지 못하는 상황이 발생합니다. 

 

집주인은 기존 임차인의 보증금 5억을 돌려주기 힘든 상황이 되고, 기존 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 놓일 수 있습니다.

 

역전세난은 부동산 시장이 둔화되거나 규제가 강화되었을 때, 또는 신규 주택 공급이 증가하여 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어드는 등 복합적이고 총체적인 상황이 어우러져 발생하게 됩니다.

이는 높은 전세가격 때문에 세입자가 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪게 되는 전세난과는 반대의 개념으로 이해하시면 됩니다. 

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역전세난이 일어나고 있는 현실

2023년 1분기 이후 역전세난이 현실로 들이닥치고 있습니다.

 

역전세난 관련 머니투데이 기사를 참고하면 2023년 1분기에 25%, 즉 4집 중 1집에서 기존 계약보다 전월세 금액을 낮춰 갱신 계약했다고 합니다. 머니투데이 관련 기사 바로가기

 

이는 국토부가 해당 데이터를 공개한 이래 최고로 높은 비율이며 특히 아파트는 31%의 높은 비율을 차지했습니다.

감액 갱신 계약 급증 원인으로 바로 역전세난이 꼽히고 있으며 집값, 그리고 전월세 가격이 모두 빠른 속도로 하락해 세입자를 구하기 힘들어져 기존 세입자와 갱신 계약을 체결하는 차선책이 대세를 이루게 되었습니다.

 

급격한 금리인상, 그리고 역전세난, 전세사기로 전세 거래에 대한 수요가 낮아지고 있으며 실제로 주위에서도 집주인이 전세보증금을 못 돌려준다며 이자 반을 내줄 테니 세입자를 구할 때까지 더 살아달라고 요청하는 사례도 생기고 있습니다.

 

이런 대책도 마련하지 않은 채 염치없이 보증금을 그냥 못 돌려준다고 하는 세입자도 적지 않습니다.

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역전세난과 전세사기 대처방안

고금리와 부동산 가격 하락으로 인해 2023년 올해 동안 역전세난이 지속 발생할 것으로 예상되고 있습니다.

 

이런 상황에서 대처방안에는 어떤 것들이 있을지 함께 알아보겠습니다.

 

첫째, 전세금반환보증보험에 가입하는 방법이 있습니다. 해당 보험에 가입했을 시 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못한다 하더라도 보증기관을 통해 별도의 법적절차 없이 전세금을 쉽게 돌려받을 수 있습니다. 

 

최근 역전세난과 전세사기가 급증하면서 이에 가입하는 사람들이 급증하고 있다고 합니다.

 

다만, 가입 조건이 조금 까다로운 편이어서 대상이 되는지 확인 후 가입하시는 것이 좋습니다. 주택도시보증공사(HUG) 가입 조건 바로가기

 

둘째, 사후적 대처 방안으로 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있습니다. 이는 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 직접 점유를 하지 않아도 대항력과 우선변제권이 생겨 보호를 받는 제도입니다.

 

이 방법은 보증금 반환이 늦어진 만큼 지연 이자를 받을 수 있는 장점도 있지만, 해당 등기가 설정되면 새로운 임차인이 들어오려고 하지 않기 때문에 나의 보증금 역시 받기 힘들어질 수 있다는 단점이 있습니다.

 

따라서 집주인과 사전에 원만한 협의를 진행하는 것이 가장 좋고 우선시 되어야 할 것입니다.

 

셋째, 전세보증금 반환소송을 진행하는 방법이 있습니다. 이는 소송기간에만 3~6개월 정도의 시간이 소요되고 소송 비용으로 약 300~500만 원이 추가로 든다는 단점이 있습니다.

 

이렇게 피해를 본 후 사후적으로 대처하려면 시간과 비용, 스트레스가 이만저만이 아니기 때문에 전세계약 시 각종 서류들을 꼼꼼하게 살펴보고 믿을만한 전문 중개인을 통해 계약을 체결, 갱신하는 것이 좋습니다.

 

그 외 전세사기 예방법, 보증금 안전하게 돌려받는 방법은 아래 관련 글 참고해 주시기 바랍니다. 

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