전세사기 예방, 전세보증금 안전하게 돌려받는 방법

최근 집값이 하락하면서 전세 가격보다 매매 가격이 하락하는 깡통전세 매물이 많아지고 있으며 경기 악화로 전세 가격이 폭락하면서 전세 계약이 종료됐음에도 과거에 받은 전세금을 그대로 돌려받지 못하고 있는 경우가 많아지고 있습니다. 이러한 위험을 타파하기 위해 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법을 함께 알아보겠습니다.

 

 

전세사기 현황

출처-주택도시보증공사

세입자의 보증금을 돌려주지 않는 전세사기로 인해 세입자가 떼인 전세보증금이 무려 총 2조 원에 달한다고 합니다.

 

특히, 전세 사기를 당한 사람 3명 중 2명은 청년층이라고 할 정도로 청년층 피해자가 많아 전세사기를 예방하고 관련 정보를 접하는 것이 중요해지고 있습니다. 

 

전세가율이 높다면 주의 필요

아파트 시세 대비 전세보증금의 비율을 전세가율이라고 칭합니다. 전세가율이 높은 집은 흔히 말하는 부동산 갭 투자가 좋은 주택으로, 집값이 폭락하면서 전세가가 매매가를 뛰어넘는 경우가 생겨 전세보증금 반환에 문제가 생기는 사회적 이슈가 만연하게 벌어지고 있습니다.

 

따라서 사전에 전세가율 조회하고 전세 계약에 신중을 가하는 것이 좋습니다.

전세가율은 통상 70~80%이 안전한 수준이며 이보다 전세가율이 높은 매물은 계약 시 주의해야 합니다. 이러한 경우 계약 종료 시점에 새로운 임차인을 찾는 데 어려움을 겪고 전세보증금을 안전하게 반환받지 못할 가능성이 크기 때문입니다.

 

반환보증 가입 권장

금융감독원은 전세보증금을 반환받지 못할 위험에 대비하기 위하여 전세보증금 반환보증 상품에 가입할 것을 권장하고 있습니다. 주택금융공사, 주택도시 보증 공사, 서울보증보험 3곳에서 가입할 수 있습니다.

 

주택금융공사와 주택도시보증공사는 수도권과 비수도권에 따라 가입 가능 전세 보증금이 다르고 서울보증보험은 아파트는 제한이 없습니다.

출처-금융감독원

 

이 반환보증 상품에 가입한다면 임대차 계약이 종료됐음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 경우 보증회사로부터 대신 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임대인의 동이가 없어도 가입할 수 있고 전세 계약 기간의 절반이 지나지 않았다면 가입할 수 있습니다.

 

근저당, 가압류 확인 및 특약 추가

더불어 등기부등본상 선순위인 근저당과 가압류 금액 등이 과다한 경우 주의가 필요합니다. 경매 처분된다면 보증금을 모두 회수하지 못할 가능성이 높기 때문입니다. 

 

임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받게 된다면 우선변제권이 생기게 되는데, 선순위의 근저당이 있다면 임차인의 권리는 차순위로 밀려나게 되어 전세금을 지켜낼 수 없게 됩니다. 따라서 등기부등본상 근저당(대출)과 가압류를 확인해야 합니다.

이 경우 전세계약서 작성 시 '잔금 지급 시 근저당권(가압류)을 말소한다' 혹은 '임차 주택을 인도받은 날부터 전입신고하는 날까지 임차 주택에 담보권을 설정하거나 제삼자에게 소유권을 이전할 수 없다', '임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증 상품에 가입하고자 하였으나 임차인의 책임이 아닌 사유로 가입이 거절되는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.' 등의 특약사항을 추가한다면 보다 더 안전하게 전세보증금을 지켜낼 수 있을 것입니다.

 

 

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