2023 재건축 안전진단 기준 완화, 내 아파트도 재건축 가능할까?

2023년부터 재건축의 첫 단계인 안전진단의 문턱이 크게 낮아질 전망입니다. 구조안전성 점수 비중을 줄이고 조건부 재건축 판정 대상을 축소하고 2차 안전진단을 필요한 경우에만 하도록 해 30년 이상된 노후 아파트들의 재건축이 활성화될 전망입니다.

 

 

재건축 안전진단 개편 방향

2018년 3월 이후 약 5년 만에 개편된 재건축 안전진단 기준은 그간 까다로운 평가기준으로 도심 내 양질의 주택 공급이 위축되고 주거 환경이 악화됨에 따라 전문가의 의견을 모아 개선 방안을 마련하였습니다.

 

1. 평가항목 배점 비중 개선

재건축 안전진단의 가장 큰 걸림돌이었던 '구조안전성' 비중을 50%에서 30%로 대폭 낮추고 주거환경 점수 비중을 15%에서 30%로 높였으며 설비노후도의 비중도 25%에서 30%로 높였습니다.

재건축-안전진단-평가항목별-비중-개선

 

그간 구조안전성에 크게 좌우됐던 안전진단 기죽을 주거환경 기준과 밸런스를 맞춤에 따라 주거 수준의 향상, 주민 불편 해소와 관련된 요구가 크게 반영될 수 있도록 평가항목을 조정해 보다 실질적으로 아파트의 노후화에 따른 평가가 될 수 있도록 조정하였습니다.

지난 8.16대책에서 나왔던 지자체 재량권은 이에 대한 부담이 크다는 지자체의 의견이 있어 배점 상하향 권한은 부여하지 않기로 하였으며 구조안전성 평가 비중을 일률적으로 30%로 낮추는 것으로 결정했습니다.

 

2. 조건부 재건축 범위 축소

위의 4개 항목별로 재건축, 조건부 재건축, 유지보수로 구분하여 판정해 왔는데 재건축은 바로 추진하는 경우, 조건부 재건축은 시기 조정이 가능한 구간으로 운영해오고 있습니다.

 

다만, 18년 3월 이후 안전진단을 완료한 46곳 중 재건축 판정을 받은 단지가 없다는 점에서 착안해 현실에 맞게 조건부재건축 점수의 범위를 30~35점에서 45~55점으로 조정하여 45점 이하는 재건축 판정을 받을 수 있도록 재건축 문턱을 낮췄습니다.

재건축-안전진단-판정기준-개선

 

3. 적정성 검토 개선

현재는 1차 안전진단 후 조건부재건축에 해당되면 의무적으로 공공기관의 적정성 검토인 2차 안전진단을 받도록 되어 있습니다. 하지만 모든 진단에 대해 2차 진단을 거치는 것은 시간과 비용의 낭비와 안전진단 판정의 장기화라는 단점을 낳고 있습니다.

 

실제로 1차 안전진단에는 약 3~6개월이 소요되고, 2차 안전진단에는 통상 7개월의 기간이 소요되며 1500세대 기준으로 1차 안전진단 시 2.6억 원이, 2차 안전진단 시 1억 원이 추가로 소요되는 것으로 나타났습니다.

이에 따라 앞으로는 2차 안전진단을 필수화하지 않고 지자체 요청 시에만 예외적으로 2차 안전진단을 시행하도록 개선함으로써 효율성을 대폭 높일 수 있게 되었습니다.

재건축-안전진단-2차-안전진단-개선

그간 1차 안전진단을 통과하더라도 2차 안전진단인 공공기관 적정성 검토에서 최종 재건축 불허 판정을 받은 경우가 많았는데, 이번 안전진단 개편안으로 재건축 사업이 활기를 띠게 될 것으로 예상됩니다.

 

4. 안전진단 내실화 및 재건축 시기 조정

공공기관의 적정성 검토라는 2차 안전진단 없이 민간진단기관의 책임 하에 안전진단이 온전히 진행될 수 있도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고 실태점검을 병행할 계획이라고 합니다.

 

또한, 조건부 재건축 판정 단지에 적용되는 재건축 시기 조정 방안은 정비구역 지정 시기를 1년 단위로 조정할 수 있도록 하는 등 필요에 따라 시장 상황을 고려하여 효과적인 재건축이 진행될 수 있도록 하는 규정과 절차를 마련할 계획이라고 합니다.

 

안전진단 개편 후 기대효과

현재 안전진단을 진행 중인 곳들도 완화된 규정으로 다시 판정 받을 수 있게 되어 양천구 목동 신시가지 아파트, 노원구 상계주공, 송파구 올림픽선수촌 등 서울 재건축 연한인 준공 후 30년 이상된 노후 아파트 약 30만 가구가 모두 수혜를 볼 수 있을 것으로 예상됩니다.

실제로 현행 안전진단 기준에 따르면 50점 초반대로 조건부 재건축에 걸려있던 단지들이 개편될 안전진단 기준에 따르면 45점 이하로 점수가 대폭 떨어지게 되어 즉시 재건축을 받게 되는 경우가 꽤 많은 것으로 나타나고 있습니다.

 

국토부는 개선안에 따라 유지보수 판정이 줄어들고 안전진단 신청 단지의 20%가 재건축을, 50% 이상이 조건부 재거축 판정을 받을 것으로 전망하고 있습니다. 국토부에 따르면 현재 1차 안전진단을 받은 46개 단지 중 재건축은 한 단지도 없었는데, 완화된 개편안에 따르면 재건축 12곳, 조건부 재건축 23곳으로 늘어나게 될 것으로 예상됩니다.

 

이번 개선안은 2023년 1월 중으로 시행될 예정입니다. 

 

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