종부세 계산방법, 납부방법, 1세대 1주택 요건 총정리

 

매년 12월 1일 ~ 12월 15일까지

종합부동산세 납부 대상자는

종부세를 납부해야 합니다.

 

 

 

 

 

지난 포스팅에서

종부세 과세기준에 대해 알아봤고,

이번 포스팅에서는

종부세 계산 방법에 대해 이야기하려고 합니다.

 

모든 정보의 출처는 국세청입니다.

 

 

종합부동산세란?

종부세란 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로,

국내에 소재한 주택 및 토지를 유형별로 구분해

인별로 합산한 결과가

각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우

그 초과분에 대해 과세되는 세금을 말합니다.

 

유형별 과세대상을 살펴보면

주택은 6억 원 (1세대 1주택자는 11억 원)

종합합산토지는 5억 원

별도합산 토지는 80억 원이 공제되며

이를 초과하는 경우 종부세를 납부해야 합니다.

 

 

여기서 1세대 1주택자란, 

거주자로서 세대원 중 1명만이 1 주택만을

단독 소유한 경우를 말합니다.

* 혼인 시 혼인한 날로부터 5년,

*동거봉양 시 합가 한 날로부터 10년 동안

1세대 1주택자로 판단함.

 

 

아래 국세청 자료에서 더 자세히 참고해주세요.

 

 

과세대상 주택, 종합합산토지,

별도합산토지는 아래와 같습니다.

 

 

별장이나 임대주택, 기숙사, 미분양 주택 등은

재산세는 과세되지만,

종부세는 과세되지 않습니다.

 

 

종부세 계산방식

종부세는 개인과 법인을 나눠서 보셔야 합니다.

세율과 계산방식이 모두 다르기 때문입니다.

우선 개인의 세액계산 흐름도를 참고하시면

전체적인 계산방식은

{(각 유형별 공시 가격의 총합) - 공제금액} * 공정시장가액비율

을 통해 종부세 과세표준을 구해야 합니다.

 

여기에 과세표준별 세율을 곱하면 종부세 세액이 나옵니다.

 

최종적으로 공제할

재산세액, 세액공제, 세부담 상한 초과 세액을

빼주면 총 납부할 세액을 구할 수 있습니다.

 

 

공제할 재산세액이나 세부담 상한 초과 세액은

사례마다 다르니 공제 전까지의

종 종합부동산 세액을 예로 들어 구해보겠습니다.

 

주택 20억짜리를 보유하고 있는데, 1세대 1 주택이라면

(20억-11억)*60% = 5억 4천

5억 4천이 과세표준이 됩니다.

 

표에서 참고할 수 있듯이

6억 원 이하는 세율이 0.8이고 누진공제가 60만 원이니

 

5억 4천*0.8% - 60만 원 = 3720000

공제할 부분이 없다면 총 372만 원을

종부세로 납부하게 됩니다.

 

여기서 재산세로 납부한 세액만큼 공제되고,

주택 보유 연수와 보유자의 연령에 따라

추가로 공제되어

최종 납부 세액이 결정되게 됩니다.

 

법인용도 참고로 첨부해드리니

같은 방식으로 참고해 보시기 바랍니다.

참고로 법인용 주택은 공제금액과 세액공제 모두 없습니다.

 

 

\과세대상 명세와 세액계산 내역을 아래와 같이

홈택스에서 확인할 수 있으니

활용해 보시기 바랍니다.

 

 

 

2022년 종부세 달라진 점

 

올해는 공정시장가액 비율이 60%로 인하되었고

(다만, 토지분의 공정시장가액 비율은

95%에서 100%로 상승하였습니다.)

 

일시적 2 주택, 상속주택, 지방 저가주택에 대한 특례가 도입되어

일정 요건을 갖추고 사전에 신청한다면

1세대 1 주택자 계산방식을 적용할 수 있어

종부세를 줄일 수 있게 되었습니다.

 

1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외는 아래와 같습니다.

일시적 2 주택은 1세대 1 주택자가

종전주택을 양도 전 신규 주택을 대체 취득하고

2년이 경과하지 않은 경우를 말합니다.

 

상속받은 주택은

상속일로부터 5년간 1세대 1 주택자 판정 시

주택 수에서 제외되며,

5년이 지난 후에도 지분율이 40% 이하 거나

지분율에 상당하는 공시 가격이

6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하면

주택 수에서 제외됩니다.

 

지방 저가 주택은 공시 가격 3억 원 이하이면서

수도권(경기도 포함), 광역시, 특별자치시

외 지역에 소재하는 1 주택을 대상으로 합니다.

 

지방 저가주택 2채 이상을 소유한 경우

특례 적용을 받을 수 없습니다.

 

특례 요건을 갖추었을 경우

특례를 중복 적용할 수 있습니다.

 

여기서 특례를 적용한다는 것은

과세를 하지 않는다는 의미가 아니라

1세대 1 주택자로 분류되어

11억 원이 공제라는 혜택을 받을 수 있다는 의미로

이해해주시면 됩니다.

 

추가로 위에서 설명한

상속주택과

무허가 주택의 부속토지만을 소유한 경우

세율 적용 시

주택 수 산정에서 제외되는 특례도 있으니

확인해 주시기 바랍니다.

 

조정대상지역 여부 확인하기

일반적으로 종부세에서 말하는 다주택자는 3 주택자 이상을 말합니다.

그런데, 조정대상지역에 속해있다면 2 주택 이상을 다주택자로 분류합니다.

 

 

조정대상지역 판단 기준은 아래와 같습니다.

현재 조정대상지역에서 해제된 지역이라고 하더라도

과세기준일인 6월 1일을 기준으로

판단하여 종부세가 과세된다는 점을 확인해 주시기 바랍니다.

 

종부세 합산배제 신고

종부세 합산배제 대상인

임대주택, 일시적 2 주택자, 상속주택 등에 대해

9월 30일까지 합산배제 신고기간을 주었습니다.

 

이 시기에 신청을 하지 못한 경우 혹은

잘못 신고한 경우에는

종부세 납세기간인 12.1.~12.15. 사이에

추가로 신고하시면 됩니다.

 

납부지연 가산세 및 오신고 불이익

12월 15일까지 납부하지 못했을 때

3%의 납부지연 가산세가 부과되고

세액이 150만 원 이상이라면

12월 15일 이후 1일마다 0.022%의

납부지연 가산세 등이

5년간 추가됩니다.

적게 신고한 경우 10%(부당한 과소신고는 40%)의

과소신고 가산세가 부과되며

1일 0.022%의 납부지연 가산세가 추가로 부과됩니다.

 

 

종부세 납부 세액이 250만 원을 초과하는 경우

별도의 이자 부담 없이 6개월까지 분납 가능하며

 

1세대 1 주택자 중 일정 요건을 갖춘 만 60세 이상 고령자

혹은 5년 이상 보유한 장기보유자는

납세담보를 제공해

주택의 양도, 증여, 상속 등 사유 발생 시까지

납부를 유예할 수 있고

대상자에게는 별도의 안내문을 발송했다고 하니

참고해 주시기 바랍니다. 

 

종부세 과세대상 및 기준에 대해서는

아래 글을 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

2022.11.21 - [정책꿀팁] - 종부세 과세대상 및 기준, 납부기한 전부 알아보자

종부세 과세대상 및 기준, 납부기한 전부 알아보자