경매 공매 차이점, 장단점 등 총정리

부동산 시장이 날로 급락함과 동시에 이자가 치솟으면서 주택, 땅들이 경매와 공매로 많이 넘어오고 있습니다. 경매와 공매가 무엇이며 어떤 차이가 있는지, 그리고 각각의 장단점은 무엇인지를 살펴보면서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

경매? 공매?

경매는 채권자의 요청으로 법원이 채무자의 물건을 매각하는 것인 반면 공매는 한국자산관리공사가 국가재산을 매각하는 것으로 모두 경쟁 입찰 방식으로 진행됩니다.

 

경매는 민사집행법을 근거로 사적인 채무관계를 해결하는 것이며, 공매는 국세징수법에 따라 체납된 세금을 받기 위해 체납자의 소유재산을 강제 매각하는 절차로 공적인 채무관계를 해결하는 것으로 해석하면 되겠습니다.

 

부동산, 자동차, 땅 등 모든 재산이 경매나 공매로 진행될 수 있습니다.

 

경매와 공매의 진행 방법

경매와 공매의 진행 방법에서 가장 두드러진 차이점은 공매는 온라인으로, 경매는 오프라인으로 진행한다는 것입니다. 입찰보증금은 모두 최저입찰가의 10% 이상으로 동일합니다.

• 경매: 대한민국 법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 홈페이지에서 물건을 검색해 법원에서 정한 매각 기일에 열리는 경매에 직접 해당 법원에 참석하여 참가, 개찰 결과 가장 높은 입찰가를 적은 사람이 낙찰자로 지정되며 매각 허가(7일 소요) 후 대금 납부기한(30일)에 잔금을 지급하는 방식임.

• 공매: 공매포털시스템 온비드를 통해 회원가입과 공인인증서 등록 절차가 필요함. 입찰 대상을 정하고 입찰기일 안에 인터넷으로 입찰하며 입찰보증금을 입금하는 방식임.

 

경매와 공매 차이점

경매와 공매의 차이점을 먼저 살펴보자면, 주된 차이점은 아래와 같습니다.

• 입찰 방법: 경매는 법원 현장 입찰, 공매는 온비드 인터넷 입찰
• 유찰 후 매각기일: 경매는 1개월 소요, 공매는 1주일 소요
• 매각 가격: 경매는 유찰 시 전차 가격의 20%씩 떨어지지만 공매는 10%씩 체감됨.
• 납부 방식: 경매는 매각허가 결정 후 1달 내에 낙찰 대금 일시불로 완납해야 하는 반면 공매는 1000만 원 미만은 7일 이내, 1000만 원 이상은 60일 이내 납부해야 하며 분할 납부가 최대 5년까지 가능함. 
• 명의 변경: 경매는 매수자 명의 변경 불가한 반면 공매는 명의 변경 가능함
• 점유 시기: 경매는 모든 절차가 종료된 후 점유 가능, 공매는 대금 1/3 선납 시 입주 및 사용 가능
• 명도 방법: 원활한 명도가 불가능한 경우 경매는 법원의 인도명령제도로 강제 집행 가능한 반면 공매는 명도 소송해야 해 오랜 시간이 소요될 수 있음.

 

경매와 공매 장단점

경매와 공매의 장단점은 아래와 같습니다. 경매는 공매에 비해 물건 수가 다양하고 많으며 인도명령제도가 있어 강제집행이 가능합니다. 반면 공매는 국가에서 처분하기에 리스크가 없는 물건이 대다수이며 경매에 비해 경쟁률이 낮고 싸게 입찰할 수 있습니다. 

구분	경매	공매
장점	1. 시가보다 저렴하게 낙찰 가능하며 유찰 후 2회차부터는 최초 입찰가의 20%씩 최저가가 하락하게 되는 절차임 2. 물건이 다양하고 많음 3. 인도명령제도가 있어 강제집행 가능	1. 권리관계상 문제나 하자가 없어 비교적 깔끔함 2. 물건이 적은 반면 경쟁자도 적음 3. 국가에서 처분하는 재산으로 공신력이 높음 4. 경매보다 싸게 낙찰받는 경우가 많음
단점	1. 권리분석이 어렵고 복잡한 물건이 많아 리스크가 있음 2. 낙찰자에게 명도의 책임이 있음.	1. 물건의 수가 적음 2. 명도의 책임이 매수자에게 있는 경우도 있음 3. 주거용 건물은 임차금을 부담해야 하는 경우가 있음. 4. 경매보다 권리정보나 임차인 정보가 적음 5. 인도명령제도가 없어 별도의 명도소송을 해야 할 리스크가 있음.

 

경매와 공매에 꾸준히 관심을 가지고 지켜본다면 좋은 물건을 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있어 좋은 투자 방법이라고 평가되고 있습니다.

 

하지만, 특히 경매의 경우 권리분석이 특히 중요하기에 제대로 연구하고 투자해야 리스크를 줄일 수 있으며 완납하지 못할 시 보증금을 날리게 되므로 신중해야 하며 유료 경매 사이트를 이용하거나 전문가의 도움을 받는다면 많은 도움이 될 것입니다.

 

 

다음 포스팅에서는 경매와 공매 각각에 대해 조금 더 자세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

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